Budowa domu to wymaga zarówno ogromu środków. Jak i odpowiedniego przygotowania dokumentacyjnego. Bez dopełnienia strony formalnej nikt nie będzie nawet mógł rozpocząć budowy. Dlatego jeśli planujesz zafundować sobie własne lokum – to konieczne przeczytaj jakie dokumenty na budowę domu musisz załatwić. Jeszcze dziś sprawdź, czego będziesz potrzebował!
Dokumenty na budowę domu są w zasadzie nieodzowne od samego początku zanim jeszcze zaczniemy cokolwiek robić. Bez tego nie uniknie się nieprzyjemności i problemów ze strony urzędów, które mogą nawet ukarać niefrasobliwego petenta wysokimi mandatami. Niezbędne formalności dokumentacyjne trzeba więc załatwić jeszcze przed zatrudnieniem ekipy budowlanej i rozpoczęciem pierwszych prac. Dokładnie jakie jednak dokumenty na budowę domu trzeba w tym celu zgromadzić? Oto nasze dobre rady!
Zanim rozpoczniemy budowę jakiejkolwiek nieruchomości najpierw poznajmy i zorientujmy się w ogóle w obowiązujących w naszym kraju przepisach prawa w tym względzie. Każdy przyszły budowniczy musi mieć świadomość, jakie i dlaczego takie formalności go czekają oraz jak je praktycznie wypełnić. Pozwoli to uniknąć kłopotów i niejasności. Dodatkowo przyspieszy też cały skomplikowany proces wnioskowania i wydawania niezbędnych dokumentów, planów i pozwoleń/zezwoleń (m.in. plan zagospodarowania gruntu i projekt budynku, czy pozwolenie na budowę). Podstawowe przepisy budowlane dotyczące nieruchomości mieszkalnych obejmują m.in. wymóg, aby każdy budynek sytuować na działce zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O zagospodarowaniu lokalnych terenów decyduje gmina.
Należy również pamiętać, że przy budowie trzeba zachować minimum 4 m odległości pomiędzy granicą działki, ścianami domu z oknami lub drzwiami. Natomiast pomiędzy granicą działki a ścianą domu bez okna i drzwi powinno pozostać minimum 3 m odległości. Działki przylegające do ulicy muszą też mieć zachowaną właściwą odległość budynku od krawędzi ulicy, o czym decyduje gminny wydział architektury, określając to jako obowiązkowa linia zabudowy. Ponadto zgodnie z aktualnymi przepisami, „okapy i gzymsy budynku nie mogą pomniejszać odległości do granicy działki wynoszącej minimum 3 m, o więcej niż 0,5 m, natomiast balkony i loggie o więcej niż 1m”.
Dokumenty na budowę domu – od czego należy zacząć?
Niezbędne dokumenty na budowę domu należy zacząć zbierać w wydziale architektury lokalnego urzędu gminy, miasta lub dzielnicy. Chodzi tu o uzyskanie takich dokumentów, jak: wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu/działki (jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). W dokumentach tych znajdziemy szczegółowe informacje i wymagania określające. Jaki rodzaj inwestycji będzie realizowany na działce, a innymi słowy – jakie są warunki jej zabudowy, czyli jaki ma tu być możliwy wygląd domów na danym terenie.
Znajdziemy tu więc informacje o tym, np. jaka ma być liczba kondygnacji planowanych budynków, jakie budynki te mają mieć wysokości, jakie mają mieć kąty nachylenia połaci dachów, jaka ma być ogólna linia zabudowy, czy mają to być bliźniaki, czy raczej budynki wolnostojące, z jakich materiałów wykończeniowych mają zostać wykonane, czy też jakie przewiduje się wielkości przylegających terenów zielonych działek. Są tu również informacje o tym, jakie rozwiązania techniczne mają być zastosowane na działce, czyli np. jakie ma być zaopatrzenie w wodę, prąd i gaz, jak mają być odprowadzane ścieki i deszczówka (szambo czy kanaliza) itp. Znajdziemy też w nich informacje o tym, jakie inne inwestycje gmina/miasto/dzielnica planuje w okolicach wybranej przez nas działki.
Plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy stanowią tzw. promesę pozwolenia na budowę.
Dokumenty na budowę domu – załączniki do wniosku o uzyskanie planu zagospodarowania przestrzennego i/lub decyzji o warunkach zabudowy?
Do omawianego wniosku stanowiącego promesę pozwolenia na budowę trzeba dodać następujące załączniki: 1) mapa geodezyjna z oznaczonymi granicami działki, 2) opis planowanego obiektu, 3) opis planowanej instalacji. Trzeba ponadto zgłosić się do lokalnego geodecie z uprawnieniami państwowymi, z wnioskiem o to, by wykonał aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500. Jest ona niezbędna do dalszych celów projektowych i pomocna w dokładnym oszacowaniu wszystkich kosztów przyszłej budowy (a więc ile potencjalnie wyniosą wszystkie roboty ziemne i budowlane, czy też długości przyłączy instalacyjnych, pokrycie dachu, wstawienie okien i drzwi itp.).
Do omawianego wniosku muszą również zostać dołączone warunki techniczne dostawy mediów, a więc:
warunki techniczne dostawy gazu – (warunki przyłączenia budynku do sieci gazowej) ustala się to w lokalnym zakładzie gazowniczym (dzielnicowym, miejskim lub okręgowym);
warunki techniczne dostawy energii elektrycznej – (warunki przyłączenia budynku do sieci elektrycznej) ustala się to w lokalnym zakładzie energetycznym (dzielnicowym, miejskim lub okręgowym);
warunki techniczne dostawy wody i odbioru ścieków – (warunki przyłączenia budynku do sieci wodno-kanalizacyjnej) ustala się to w lokalnym zakładzie wodociągów i kanalizacji (miejskim lub okręgowym).
Jeśli okaże się, że którejś z wymienionych tu sieci nie można przyłączyć do budynku (brak możliwości przyłączenia). Należy wtedy ustalić i przedstawić inne rozwiązanie – tzw. rozwiązanie alternatywne. Na przykład jeśli nie można wykonać przyłącza do lokalnej kanalizacji, trzeba wtedy wykonać projekt szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
Inne dokumenty
Należy też uzyskać wyciąg z mapy ewidencyjnej gruntów (mapa w skali 1:1000), co załatwia się w Wydziale Geodezji i Ewidencji Gruntów lokalnego urzędu dzielnicowego, miejskiego lub gminnego. Ponadto, jeśli działka charakteryzuje się trudniejszymi/ szczególnymi warunkami gruntowo-wodnymi i/lub terenowymi. Wtedy może też być niezbędne oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia budynku, lub nawet cała ekspertyza geologiczna gruntu.
Dokumenty na budowę domu – pozwolenie na budowę domu
Przyszły budowniczy nie uzyska decyzji o warunkach zabudowy (nie zostanie ona wydana w urzędzie). Jeśli o swojej planowanej inwestycji nie poinformuje swoich sąsiadów lub gdy poinformuje ich. A oni wniosą odwołanie od jego inwestycji. Sąsiedzi mogą to uczynić w ciągu 2 tygodni od momentu złożenia przez inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wniosku do urzędu gminy. Jeśli nic takiego nie nastąpi, to po upływie tego czasu urząd wydaje decyzję i właściciel może wtedy już wnioskować o pozwolenie na budowę domu.
Do tego celu musi jeszcze złożyć wraz z wnioskiem kopie tytułu prawnego do gruntu (akt własności), na którym ta nieruchomość ma stanąć. Może to być np. akt notarialny spadku lub nabycia drogą kupna nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem budowlanym. Pozwolenie na budowę jest wydawane decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W terminie najdalej jednego miesiąca od daty złożenia wniosku. Termin ten może jednak być wydłużony. Inwestor na znak protestu może wtedy odwołać się do lokalnego Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Uwaga!
Brak wniosku o pozwolenie na budowę oraz brak jakiegokolwiek wymaganego prawem załącznika do takiego wniosku. Wydłuża w czasie możliwy termin wydania takiego dokumentu. Należy mieć przy tym świadomość, że pozwolenie na budowę uchodzi za dokument najważniejszy.
Dokumenty na budowę domu – projekt domu
Jeśli właściciel-inwestor załatwi decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę, może też wybrać sobie adekwatnie pasujący projekt budowlany domu. Może to być seryjny projekt gotowy. Lub jedyny w swoim rodzaju projekt stworzony z uwzględnieniem niepowtarzalnych preferencji specjalnie na życzenie klienta. Pierwszy jest oczywiście dużo tańszy, na pewno będzie powtarzalny i może nie spełniać wszystkich wymagań klienta. Za to zatwierdzenie takiego gotowego, seryjnego i wypróbowanego projektu trwa dużo krócej w porównaniu z nowym indywidualnym. W skład projektu budowlanego wchodzi też projekt architektoniczny.
Dokumenty na budowę domu – do wniosku o pozwolenie na budowę domu dołącza się również:
warunki przyłączenia budynku do sieci telekomunikacyjnej i/lub cieplnej;
warunki dróg dojazdowych;
stosowne oświadczenia firm dostarczających poszczególne media;
pisemne upoważnienie dla pełnomocnika inwestora (np. notariusz), jeśli występuje w jego imieniu;
kopie pozwoleń i uprawnień projektanta nieruchomości;
projekt budowlany wraz z kompletem niezbędnych opinii, uzgodnień i pozwoleń wymaganych z racji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (3 egzemplarze);
dokument potwierdzający prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (akt własności);
jeśli przy budowie budynku, w jego planie przewidziano zastosowanie niesprawdzonych, skomplikowanych rozwiązań technicznych, inwestor musi też w dokumentacji załączyć stosowną opinię o tym, wystawioną przez instytut badawczy lub fachowca mającego właściwe uprawnienia.
