Od 1 stycznia 2022 r. weszły w życie przepisy dotyczące tzw. wakacji czynszowych. To ułatwienie dla wynajmujących mieszkania czynszowe w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), zwanych wcześniej TBS. Jest to ulga dotycząca tzw. społecznej części pakietu mieszkaniowego. Uwaga jednak, ponieważ przepisy te są wciąż reorganizowane i ich poszczególne elementy są nadal sukcesywnie wprowadzane od roku 2021. Czy wiesz o tym? Wynajmujesz mieszkanie w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), a wcześniej TBS? Konieczne już teraz sprawdź, czy przysługuje Ci ulga w czynszu – wakacje czynszowe co to?
Wakacje czynszowe co to?
W procesie negocjacji jakiejkolwiek umowy najmu, stawka późniejszego czynszu miesięcznego stanowi jej kluczowy element. Zrozumiałym jest, że każdy potencjalny najemca walczy zawsze o jej możliwie minimalną wartość. Jeśli natomiast już dany lokal wynajmuje, to stara się przy sprzyjającej okazji o jej obniżenie. Z kolei właściciel takiego budynku czy lokalu, chcąc zarobić jak najwięcej, dąży do sytuacji przeciwnej.
Istotne jest więc dla niego, aby w przyszłej umowie znalazła się możliwie jak najwyższa wartość, jaką potem będzie płacił najemca. Ta wartość na umowie najmu ma ostatecznie decydujący wpływ na wycenę wartości wynajmowanego mieszkania, lokalu czy budynku. Od 1 stycznia 2022 r. w Polsce weszły jednak w życie przepisy dotyczące tzw. wakacji czynszowych.
Co to jest i dla kogo przeznaczone?
Jest to ułatwienie stworzone dla osób wynajmujących mieszkania czynszowe w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), nazywanych wcześniej TBS. Wakacje czynszowe polegają przy tym na pewnej czasowej blokadzie płatniczej. Jest to przy tym ulga dotycząca tak zwanej społecznej części wspomnianych pakietów mieszkaniowych SIM lub TBS.
Uwaga jednak, ponieważ przepisy te są wciąż reorganizowane i ich poszczególne elementy są nadal sukcesywnie wprowadzane od roku 2021. A więc uwaga osoby, które wynajmują mieszkanie, dom czy lokal w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM, a wcześniej TBS)! Powinniście jak najszybciej sprawdzić, czy przysługuje Wam ulga w czynszu. Zobaczcie, czy możecie liczyć na tzw. wakacje czynszowe co to?
Wakacje czynszowe na czym to polega?
W każdej transakcji zadowolone muszą być obie strony ja zawierające. Dotyczy to każdej kwestii. Aby więc zadowolić obydwie strony również i w umowach najmu SIM, wprowadzono tam ciekawe rozwiązanie, jakim są tzw. „wakacje czynszowe”. Co to jednak jest i na czym dokładnie polega?
Otóż wakacje czynszowe to „okres, w którym najemca płaci niższy czynsz lub jest zupełnie zwolniony z jego płacenia”. Zwolnienia te finalnie powodują pewne obniżenie efektywnego kosztu czynszu dla najmującego. Natomiast właściciel najmowanego budynku czy lokalu nic na tym nie traci. Nadal zachowuje bowiem umowę najmu z zapisaną w niej wysoką stawką.
To ułatwienie przysługuje jednak wyłącznie dla wynajmujących w ramach tzw. społecznej części pakietu mieszkaniowego (SIM, TBS). Jak technicznie wygląda wprowadzenie tzw. wakacji czynszowych? Umowa najmu jest tu zmieniana na umowę najmu zawierającą tak zwane rozliczenie partycypacji, czyli właśnie omawiane wakacje czynszowe.
Dla kogo wakacje czynszowe?
Wakacje czynszowe dedykowane są dla obecnych i przyszłych mieszkańców społecznych mieszkań czynszowych (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe SIM, wcześniej TBS). Dzięki temu rozwiązaniu czynsz najmu może być obniżony nawet o 20%.
Jeśli dotyczy to firm, wtedy wynegocjowanie od właściciela kilkumiesięcznego zwolnienia z czynszu, zwalnia z konieczności wykazywania przychodu w urzędzie skarbowym. „Nie jest to bowiem nieodpłatne świadczenie, ale forma rabatu, który ma zachęcić klienta do podpisania (przedłużenia) umowy”. Najmujący nie płaci wtedy czynszu nawet przez klika miesięcy. Musi za to zawrzeć umowę najmu na dłuższy czasokres.
Wakacje czynszowe jak długo taka ulga może obowiązywać?
Długość wakacji czynszowych, czyli de facto obniżka czynszu, jest uzależniona od wielu różnych czynników. Do elementów takich można zaliczyć m.in. aktualną podaż powierzchni biurowych, mieszkalnych, czy innych na rynku. Na wysokość i długość omawianych wakacji czynszowych wpływa także długość okresu najmu, czy również koszty adaptacji takiego lokalu lub budynku.
Wakacje czynszowe jak ustala się przychód z tego nieodpłatnego świadczenia?
Aktualne przepisy stanowią w tym względzie, że uwzględnia się:
- ceny stosowane dla innych najemców/odbiorców – w ramach usług klasyfikowanych w zakresie działalności świadczeniodawcy;
- ceny zakupu – jeśli przedmiot takiego świadczenia stanowią usługi zakupione;
- wysokość równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu danego lokalu – jeśli przedmiot świadczenia jest udostępniany;
- ceny rynkowe (wartość rynkowa danego świadczenia) – „stosowane przy świadczeniu usług albo udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia, w pozostałych sytuacjach”.
Wakacje czynszowe czy są z tym jakiekolwiek problemy?
Ogólnie pomysł jest dobry i chwalony. Jednak w określonych sytuacjach mogą z nim wystąpić pewne kłopoty, mające głównie naturę fiskalną, podatkową. Należy zatem zwrócić baczną uwagę na fakt, że taka częściowa obniżka czynszu nie budzi co prawda zastrzeżeń organów skarbowych. Jednak już całkowite zwolnienie z płatności w danym miesiącu, czy kilku miesiącach, może być niekorzystnie zinterpretowane przez Urząd Skarbowy.
Czasem bowiem urzędnicy US wakacje czynszowe interpretują jako „nieodpłatne świadczenie usług”. Pojęcie nieodpłatnego świadczenia urzędy skarbowe traktują bowiem dość szeroko. Każda osoba korzystająca z czegoś takiego powinna więc skonsultować się w tym zakresie z kompetentnym doradcą podatkowym lub prawnikiem. Przychód z nieodpłatnych świadczeń według interpretacji US powstaje wtedy, gdy dostajemy coś za darmo.
Pojawiło się to również w polskim orzecznictwie sądowym. Nieodpłatne świadczenia w jednym z wyroków sądowych, to „wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności przedsiębiorców, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 grudnia 2004 r., FSK 817/04).
Najem uwzględniający wakacje czynszowe, jak każdy inny jest jednak świadczeniem ciągłym. Nie można więc uznać, że wynajmujący wykonał z tego powodu swoje świadczenie tylko częściowo i zyskał. Nie dostał bowiem za nie żadnego wynagrodzenia w czasie wakacji czynszowych, ponieważ uzyska je w późniejszych płatnych już czynszach.
Nie jest to więc świadczenie nieodpłatne, ponieważ brak czynszu w czasie omawianych wakacji jest rekompensowany późniejszymi płatnościami. Wakacji czynszowych nie należy obarczać VAT. Istnieje bowiem niezaprzeczalny związek omawianego świadczenia z prowadzonym przedsiębiorstwem. Nieodpłatne świadczenie usług podlega natomiast opodatkowaniu, jeśli właścicielowi nieruchomości przysługiwało odliczenie VAT. Uzyskiwane świadczenie nie może jednak mieć przy tym związku z prowadzonym przedsiębiorstwem. Fiskus ma wtedy rację.
Wakacje czynszowe co uaktualniono i co się zmieniło?
Przepisy dotyczące wakacji czynszowych są wciąż reorganizowane i ulepszane. Skutkiem tego, ich poszczególne elementy nadal sukcesywnie wprowadza się począwszy od roku 2021, gdy przepisy te ustanowiono po raz pierwszy. Wedle pierwotnych przepisów, najemca mógł odzyskać wpłacony wkład w kosztach budowy wynajmowanego lokalu.
Możliwe to było jednak wyłącznie po zakończeniu najmu i opuszczeniu lokalu. Obecnie jest inaczej. Jeśli bowiem SIM/TBS spłaci kredyt na budowę lokalu mieszkalnego, jego mieszkańcy mogą wtedy sami zdecydować o odzyskaniu wkładu. Nie trzeba w tym celu już czekać do momentu zakończenia najmu.
Chętni mogą bowiem stopniowo odbierać swój wkład partycypacyjny w czynszu. Zyskują też przez to niższą stawkę opłat.
Wakacje czynszowe nie wszystko jest za darmo.
Współpraca między kontrahentami może mieć różne formy. Brak zapłaty czynszu nie oznacza, że najemca uzyskał przychód. Jest bowiem formalna ulga. US nalicza podatek, jeśli wymiernie powiększymy swój majątek. W przypadku wakacji czynszowych nie powinno to jednak obowiązywać. Najemca podpisuje bowiem umowę na konkretny czasokres, a wakacje czynszowe obejmują tylko pewien jego wycinek (np. 3 miesiące).
Najemca musi więc zapłacić czynsz za pozostały okres umowy. Umowa najmu jest normalnie odpłatna i nie zmienia jej przyznanie wakacji czynszowych. Wynajmujący na pewno zaś na całej transakcji zarobi i zyska stały, wieloletni dochód.
Tak bowiem kalkuluje cały czynsz w pozostałych, płatnych miesiącach umowy, aby uzyskać odpowiedni zwrot wydatków i zysk. Zwolnienie z czynszu w ramach wakacji czynszowych to jedynie zachęta do zawarcia lub przedłużenia umowy najmu.
Wakacje czynszowe stan na rok 2022.
Z początkiem obecnego roku także obowiązują tzw. wakacje czynszowe. Dotyczy to jak już wspomniano mieszkańców społecznych mieszkań czynszowych. Czynsz ma być dla nich obniżony nawet o 20%.
